こんにちは、AJO（@ajo_kakei）です。
これから家を買う人には、絶対に読んでほしい内容をまとめました。
どんなに節約に努めても、家の購入で失敗すれば、全ての努力は水の泡になってしまいます。
それだけ破壊力のある買い物なので、新築を建てるときは知識武装してのぞみましょう。
- これから新築を建てたい人
- どうやって家を建てるべきか悩んでいる人
- 家を建てるときの費用の考え方を整理したい人
因みに私は30代後半で首都圏の主要都市に40坪の一戸建てを建てました。家のスペックは以下。
- 3LDK+1LDKの完全2世帯住宅
- 40坪木造総二階建て
- 長期優良住宅、耐震等級3
- UA値0.37、C値0.3、ηAC値1.3、Q値1.4（ZEH+適合）
立地は6地域で、JR駅徒歩3分なので、とても燃費がよく資産性の高い家になるように意識しました。
家の費用を劇的に抑えるために必要な考え方は以下3つです。
- ほとんどの人が理解していない、本当の家の費用構造を知る
- 家づくりにおいて重要な3大要素を理解する
- 自分に合った工務店を選べるようになる
一つひとつ解説します。
本当の家の費用構造を知る
ほとんどの人が家の費用構造を理解していません。
今まで実家や賃貸に住んでいた人はなおさらです。
戸建てやマンションの持ち家を持っている人でも一握りでしょう。
ほとんどの人が家のコスト＝住宅ローンと考えますが、本当は水面下で色々あります。
体型的に表すと以下のようになります。
住宅ローンはあくまで初期費用であって、家を所有している限り維持費もかかります。
固定資産税、火災保険、光熱費、家を直したり設備を入れ替えたりする修繕費、そして減価償却費があります。
減価償却費とはここでは簡単に「買ったときの価格と売ったときの価格の差額」とご理解ください。
これらを総じた住宅の維持費は住宅ローンの額と相当かそれ以上の金額になります。
大半の人がこれを理解せずに家を買い、賃貸の家賃よりも住宅ローンのほうが下がったと自己満足するでしょう。
しかし、それは間違いです。
家を買う前に、家を所有することで発生する初期費用＋維持費＝トータルコストがいくらになってくるのかを意識するようにしてください。
家の設計はそれからです。
家づくりにおいて重要な3大要素：「耐震性」「耐久性」「断熱性」の視点を鍛えよう
誰もが「いつまでも健康で快適な暮らし」を手に入れたいと思うことでしょう。
そしてそれは家族の愛情以外に優先されるものはありません。
健康で快適な暮らしをもたらすものは「丈夫で安心な」家です。
家づくりを工夫することによって、「いつまでも健康で快適な暮らし」を手に入れることができます。
それを家の性能に落とし込んだものが「耐震性」「耐久性」「断熱性」です。
耐震性「丈夫で安心」
耐震性とは言うまでもなく、どれだけ地震に耐えられるかといった指標です。
戸建住宅における耐震性は耐震等級で表され、3段階あります。
耐震等級1でも建築基準法上は建てることができますが、いつまでも安心して暮らせるためには耐震等級3となるような家づくりを強くおすすめします。
耐震等級2でも震度7の地震には耐え抜きますが、構造が痛んだりする可能性もありその後の快適性が損なわれやすいです。
耐震等級3はそれほど高価でも難しくもなく、間取りを少し工夫するだけでできます。
耐久性「いつまでも」
次に耐久性ですが、これはどれだけ家が長持ちしてくれるかという指標です。
家は長持ちすればするほど1年あたりのコストは安くなります。
地震による倒壊・損傷以外に家が長持ちしない理由を一言でまとめて言えば、湿気による劣化です。
例えば、雨漏り、シロアリ、カビの発生は全て湿気対策が不十分なことで起こり、家の寿命を大きく縮めてしまいます。
逆にこれらを発生させないような建て方を選び、メンテナンスすることで、家の寿命を延ばすことができます。
日本の戸建は平均30年で建て替えられていますが、100年以上持たせることも可能になります。
当然建てた本人が100年も住むことはないでしょうが、子孫以外にも賃借人、譲り受けた人たちが住めれば収益性があり、社会にとって有効な資産になります。
断熱性「健康で快適」
最後に断熱性です。
これは「いつまでも健康で快適な暮らし」のうち、健康と快適をもたらしてくれます。
断熱とは家の外の熱を遮断し、中の温度を一定に保つことです。
魔法瓶の水筒、クーラーボックス、布団の中がいつまでも暖かい（冷たい）のは断熱性が高いためです。
断熱性の高い家は、夏涼しく、冬暖かい家になります。
とても快適な上に、特に我慢とか何もせず、普通に過ごすだけで冷暖房費の節約ができます。
冬にヒートショックで亡くなる人が多いのは、廊下やお風呂場が寒い低断熱な家が多いためです。
高断熱化が進んでいる国や北海道などの寒冷地では、家中どこでも暖かいため、ヒートショックで亡くなる人も少ないです。
健康上の一例をあげましたが、何よりも自宅で過ごす時間が快適になることの価値は計り知れません。
行動力が上がったり、前向きになったり、家族関係も良好になる潜在的なプラスの効果があります。
断熱性を高めるには、厚く性能の高い断熱材を上手に選び施工する工夫が必要です。
ぜひ布団選びよりも慎重に、知識を持って家づくりにのぞんでください。
知識を備えた上で工務店を選ぶ
家を建てるプロであるハウスメーカーや工務店の担当者が以上の視点を持ち合わせていると思ったら大間違いです。
彼らの仕事は家を売ること。
家を売って収益を上げるのが目的です。
そのための対価として住まい手である顧客満足をあげるための様々な助言やサービスを提供してくれる人も多いですが、それを真に受けるのは危険です。
しっかり自分で知識をつけて、自分の頭で考えて判断するようにしてください。
家は性能だけで価値が決まるものでもありません。
住まい手の思いやデザインの嗜好がきっちり反映されるべきとも思います。
自分の思いをしっかり実現させるためには、
- 自分の思いをしっかり伝えられるように考えを明確にておく
- 自分の思いを実現してくれるパートナーを選ぶ
の２つが必要です。
特に工務店選びは重要な割に苦戦を強いられるでしょう。
比較的規模の大きいハウスメーカーであれば、社会的信用がある代わりにフレキシビリティに欠け、顧客からの訴訟を異常に恐れる傾向にあります。
比較的規模の小さい工務店は、千差万別。非常に知識もあり設計能力の高い人もいれば、性能の低い家をプライド持って作る人もいます。
パートナーがいる限り、100%自分の理想を貫くのは難しいかもしれませんが、パートナーの助言がよりよい家づくりにつながる可能性もあります。
自分にできる範囲はしっかり準備して臨みましょう。
工務店との出会い方、選び方は様々ですが、多くはネットで見つけることができます。
工務店とのやりとりでありがちなのは素晴らしいプラン（間取り）を持ってきてくれたところと契約してしまうことです。
間取りは最初は考えなくてよいです。ベストな間取りはその土地や環境という素材によって自然に決まるものです。
周囲の環境と顧客の状況や要望を把握しないでベストな間取りを作成することは不可能です。
また、価格交渉は契約前に行わなければなりません。
工務店も顧客を獲得するのに必死ですから、契約前なら交渉できる余地が多くあります。
しかし、一旦契約してしまえば、値引きなどの交渉は難しくなります。
なるべく工務店に依存しないような家づくりを目指しましょう。
まとめ 家を安く買うには、情報強者にならなければならない
家は数千万円の買い物で、準備と知識なしで家づくりに望んではいけません。
家のコスト構造は初期費用＋維持費で表され、住宅ローンを組んだ額の2倍程度が目安です。
本当に家の費用が安いのは、長く快適に過ごせるものが多く、資産価値もでます。
工務店選びは慎重に、台頭に会話できるようになると強いです。
準備と知識次第でよい工務店に出会える確率が上がります。
こんな記事も書いています。
それではまた。
