住居費用の計算方法

こんにちは。年収1000万円越えてもまだまだ足りないAJOです。

これから一生豊かな生活を送るために、しっかり収入と支出をマネージできるようにしていきましょう。

生涯の3大コストと言われるものの一つに住居費があります。ちなみに他の2つは老後資金と教育費です。

これから家を買う予定の人は、家の購入とその後にかかる維持費を頭に入れてから、買うようにしましょう。

また、既にマンションや戸建住宅に住んでいる方でも、今一体いくらかかっているのか把握することは、家計管理の面からとても意味があることです。住居費はあなたの家計支出でおそらく一番大きな額になるからです。しっかり把握して、固定費の節約に努めましょう。

私は住宅の賃貸・売買のため、首都圏中心に100社以上の不動産業者とやり取りしてきました。日本全国にあるコンビニの数以上に不動産業者はあると言われています。お得に住宅をゲットしたいならば、良い不動産業者と出会い、彼らとまっとうに話ができるくらい知識レベルがあることが望ましいと言えます。

以下のコンテンツの流れで紹介していきます。

  1. 家の初期費用は物件価格プラス7％くらいかかる
  2. 家のランニングコストはローン支払額の1.5倍かかる
  3. まとめ

１．家の初期費用は物件価格＋7％くらいかかる

住宅の購入時には、物件価格以外に様々な費用がかかります。

例えば3000万円の住宅を購入する場合、諸費用と呼ばれるもので目安としてその7％、約210万円前後かかるとおもっておいたほうがより現実的な支出額に近づきます。

この諸費用については不動産仲介業者がきちんと説明してくれます。しかし、できれば不動産選定前に、これくらいかかるということを頭に入れておきましょう。

マイホームを買うときはハイになっています。3000万円の物件価格に比べたら200万円なんて大した額ではないと思われますが、普段の生活で200万円の予期せぬ出費が発生したら大慌てです。また、不動産業者はこの200万円の一部を報酬としてあなたから受け取る側なので、騙されたり、営業トークに乗せられて多めに支払ってしまう可能性もありえます。自分自身でしっかり把握しておくことが大切です。

さて一般的な諸費用の中身はこうなっています。

3000万円の中古マンションを購入した場合

支払先 内訳 金額 　
不動産屋へ 仲介手数料 1,056,000 物件価格の3.3％＋6.6万円
銀行へ ローン事務手数料（保証料） 660,000 ローン借入額の2.2％
保険屋へ 火災保険 200,000 10年分一括の目安
税金 登録免許税 115,000 抵当権設定、移転登記、印紙代
司法書士へ 司法書士報酬 100,000 登記を代行してくれる司法書士に支払う手数料
税金 固定資産税 60,000 売主と日割り計算
税金 金消契約印紙代 10,000 銀行との契約書にかかる
税金 不動産取得税 0 　
　 諸費用合計 2,201,000 　

上記の試算では約220万円となっています。

一番大きいのが不動産仲介業者へ支払う手数料です。100万円以上です。

もし5000万円の物件を購入する場合、171.6万円です。手数料だけで軽自動車1台買えちゃいます。

これは不動産業者が手数料をぼったくらないように、 物件価格の3％までと上限額が法律で決められています。細かい数字は消費税分と、物件価格が極端に安い場合が考慮されて6万円とその消費税分が入っています。

不動産業界ではこの法律上の上限額を顧客に請求するというのが一般的になっています。100万円以上のサービスを不動産屋から受けてみたいものですが…なかなかそうはならないのが悲しい現実です。

うまく交渉すれば、この手数料を下げることも可能です。その交渉術については別の記事で触れようと思います。

次に高額なのが、住宅ローンを組む場合に、銀行に支払う融資手数料です。銀行にとって、住宅ローンを販売する際の主要な収入源です。

ネット銀行の場合、借入額の2.2％が一般的となっています。3000万円をフルで借り入れる場合、66万円ほどになります。5000万円借り入れれば、110万円です。大きな額ですね。

大手都市銀行や地銀などのリアル店舗で住宅ローンを借り入れた場合でも、同等かそれ以上の額を銀行に支払うことになります。リアル店舗の場合、融資手数料を無料と表して、保証料という名目で支払うことがありますが、これはただの商習慣的な違いで、実質は変わりません。

多くの場合、融資手数料を交渉することは不可能です。お金を貸す側の立場は強いです。しかし、これを節約する方法も存在します。別の記事で取り上げようと思います。

次に高いのは火災保険ですが、これは維持費で触れます。購入時に一括で払う場合も多いため、よく記載されます。

最後に税金関係です。不動産取引は売主と買主だけで売買を成立するのは何か問題があったときに危険なので、地方自治体などに持ち主が変わりましたと伝える必要があります。これを登記といいます。不動産関係の登記は司法書士が代行してくれるのが一般的で、細かいことをしなくてもよいです。因みに自分で行うこともできます。その場合、司法書士報酬を節約できますが、ハードルもリスクも高く、銀行や売主、不動産仲介業者からも嫌がられる傾向にあるので、おすすめしません。

以上、初期費用については、物件価格＋7％くらいということを紹介しました。続いて、ランニングコストについてみていきます。

２．家のランニングコストはローン支払額の1.5倍かかる

マンションの場合代表的なものに、固定資産税、管理費、修繕積立金、火災保険、その他維持費というものがあります。

戸建になると、固定資産税と火災保険のみ、固定費としてかかります。しかし、外壁や屋根の塗装、修理など、自宅のメンテを自分の判断で行うことになり、非定期で大きな出費がかかります。固定資産税と火災保険はマンションより若干割高の傾向にあります。

3000万円のマンションを例にとると、以下の金額約47万円が一般的です。

内訳 年間費用 　
固定資産税 130,000 　
管理費 144,000 月12000円前後
修繕積立金 168,000 月13000円前後
火災保険料 20,000 10年一括払いも多い
その他維持費 10,000 セキュリティ費用など
年間維持費 472,000 　

因みに金利0.6％で35年ローンを組むと、年間ローン返済額は95万円ほどです。マンションの維持費はローン支払額の半分にも及ぶんですね。これを把握している人はマネーリテラシー高いです。

住宅の維持費は半端なく高いです。

固定資産税は持家の場合必ずかかります。住宅が負債といわれる理由の一つ、所有しているだけでお金が出て行ってしまう仕組みになっています。「金持ち父さん貧乏父さん」の負債の定義になっているわけです。

管理費は、マンションに住んでいる場合、共用部の清掃や管理を委託しているので、その委託会社に一定の額を支払います。

修繕積立金とは、10～15年に一度のマンション全体にかかる大規模修繕をおこなうために、所有者全員がコツコツと毎月積み立てるものです。大体管理費と同等か、それ以上の金額になるケースが多いようです。

火災保険は、戸建と比べると耐火構造のマンションのほうが安くなる傾向にあります。また、高層階に住んでいれば、水災の被害もないため、より火災保険料を抑えることができます。一般的には年間2万円もかからないでしょう。

マンションの管理費に収まらない費用もあります。例えば、セキュリティやIT機器を使用し、その業者に維持費を支払っている場合です。戸建の場合も同様で、その他維持費というのは所有者固有でかかってくる維持費という位置づけになります。駐車場使用料が入ってくる場合もあります。

いづれにせよ、持ち家になっても、維持費は結構かかるということです。その額はローン返済額の50％にものぼります。ローン完済してしまえば、家には一切お金がかからないということはありえません。

まとめ

いかがだったでしょうか？

  1. 家の初期費用は物件価格プラス7％くらいかかる
  2. 家のランニングコストはローン支払額の1.5倍かかる。

物件購入時には不動産仲介手数料3.3％＋、ローン融資手数料2.2％、各種税金、司法書士手数料などで物件価格の7％以上諸費用にかかります。売却時にもかかるため、かなり高額な手数料がかかることを覚えておきましょう。

また、ランニングコストは、管理費、修繕積立金、火災保険料、固定資産税、その他維持費と積み上げていくと、ローン支払額の半分ほどが毎年かかってきます。

そしてタイトルにあるように、3000万円のマンションを買った場合、手数料で220万円ほどかかり、35年間に支払う金利は約560万円、また管理費や税金などの維持費が1900万円かかってきますので、35年間の総コストは5600万円以上になってしまうのです。

これら事実を全て把握して住宅を購入している人はほぼ皆無です。住まいは生活していくにはかかせないインフラですが、費用は格段に高いものです。かといって目を背けてはいけません。あなたの生活はこの金額とは比較にならないほど世の中に付加価値を与えており、その収入があるからこそ、住宅費を賄えているのです。その中で、ムダな費用を節約するにあたり、住宅には何の目的で、どれくらいの費用を支払い続けているのか、しっかり把握しておきましょう。

あなたにとっての賃貸と持家のメリット・デメリット比較をできるように知識をつけ、最適な住まいの選択ができるようになれるよう願っています。